Estimation prix loyer local commercial : 20e Arrondissement, Paris 75020
Belleville, Ménilmontant, Gambetta, Pyrénées, Charonne : le 20e arrondissement compte environ 2 710 commerces, organisés le long de quatre grandes radiales, avec une part de commerces alimentaires supérieure à la moyenne. D’une rue à l’autre, la valeur locative d’un local commercial change du tout au tout. Propriétaire des murs ou commerçant locataire, retrouvez ici les repères pour l’estimation du loyer d’un local commercial à Paris 20e, avec le prix au m² de l’arrondissement et de ses voisins.
Prix au m² d’un local commercial selon l’adresse 20e Arrondissement, Paris 75020
tarifs officiels 2026195 – 401 €
estimé par GLB320 €
accès direct sur rue126 – 348 €
ensemble commercial743 – 1 339 €
Estimation loyer local commercial : loyers exprimés en € HT HC par m² pondéré et par an. Paris 20e relève principalement des secteurs locatifs officiels 1 à 3, parmi les plus accessibles de la capitale. Pour les locaux commerciaux et magasins sur rue (catégorie MAG1), les tarifs 2026 des locaux professionnels y vont de 195 € dans le secteur 1 à 401 € dans le secteur 3. Ces tarifs sont mis à jour chaque année à partir des loyers réellement déclarés par les entreprises à l’administration fiscale. La référence officielle de l’arrondissement s’établit à environ 300 € ; le loyer de marché estimé par GLB, 320 €, applique à cette référence un ajustement de +5 %.
| Catégorie (tarifs 2026, €/m² pondéré/an) | Sect. 1 | Sect. 2 | Sect. 3 | Paris (sect. 1 à 6) |
|---|---|---|---|---|
| MAG1 Locaux commerciaux et magasins sur rue | 195 | 308 | 401 | 195 – 1 028 |
| MAG2 Commerces sans accès direct sur rue | 126 | 343 | 348 | 126 – 907 |
| MAG3 Magasins en ensemble commercial | 743 | 748 | 1 339 | 743 – 1 775 |
| MAG4 Magasins de 400 à 2 499 m² | 139 | 229 | 299 | 139 – 1 341 |
Source : DRFiP d’Île-de-France et de Paris, arrêté de mise à jour des paramètres départementaux d’évaluation des locaux professionnels pour les impositions 2026, recueil des actes administratifs spécial n° 75-2025-743 du 10 décembre 2025.
locaux commerciaux Paris 20e6 497 €
sur 5 ans (DVF)394
Paris8 333 €
indicatif Paris 20e4,9 %
Prix de vente exprimés en € par m² de surface réelle. D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale (DVF), un local commercial vendu seul à Paris 20e s’est négocié au prix médian de 6 497 € par m² sur les cinq dernières années, pour 394 ventes, soit environ 22 % en dessous de la médiane parisienne (8 333 €). Le 20e se situe en dessous du 11e (7 692 €) et du 12e (7 500 €), au-dessus du 19e (6 182 €). Rapporté au loyer de marché estimé par GLB, le rendement brut indicatif des murs de local commercial y ressort à 4,9 %.
| Arrondissement | Prix médian de vente | Ventes | Loyer GLB /m²/an | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Paris 11e | 7 692 € | 935 | 460 € | 6,0 % |
| Paris 12e | 7 500 € | 508 | 370 € | 4,9 % |
| Paris 20e | 6 497 € | 394 | 320 € | 4,9 % |
| Paris 19e | 6 182 € | 374 | 320 € | 5,2 % |
| Paris (ensemble) | 8 333 € | 11 592 | 530 € | 6,4 % |
Source : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr (10 derniers semestres, mise à jour de juillet 2026), locaux commerciaux vendus seuls. Rendement : loyer de marché estimé par GLB rapporté au prix médian, à titre indicatif (le loyer porte sur la surface pondérée, le prix sur la surface réelle).
Estimation du loyer d’un local commercial par prix au m² : 20e Arrondissement, Paris 75020
Estimation loyer local commercial calculée sur le loyer de marché estimé par GLB à Paris 20e (320 € HT HC/m² pondéré/an). Les surfaces indiquées sont des surfaces pondérées. Ces prix sont donnés à titre indicatif : le linéaire de vitrine, la profondeur du local, l’extraction, la destination du bail et l’état du local font varier le loyer.
Simulez le loyer de votre local commercial à Paris 20e
Simulateur d’estimation loyer local commercial : résultat indicatif, hors charges et taxes.
Connaître le loyer de votre local commercial à Paris 20e (75020) en moins de deux minutes
Décrivez votre local commercial : nous vous adressons une estimation du loyer d’un local commercial comme le vôtre à Paris 20e, argumentée, avec la pondération des surfaces et les références retenues dans votre rue.
Comparer le prix du loyer avec les arrondissements voisins
Avec un loyer de marché estimé à 320 € HT HC par m² pondéré et par an, Paris 20e se situe au niveau du 19e, mais sous le 11e (460 €) et le 12e (370 €). Cliquez sur un arrondissement pour le situer sur la carte et voir le détail de ses prix au m².
La surface pondérée d’un local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Pour l’estimation du loyer d’un local commercial, la surface compte autant que l’emplacement. Contrairement aux bureaux, le loyer d’un local commercial ne se calcule pas sur la surface réelle mais sur une surface pondérée. La partie la plus proche de la vitrine, celle qui « vend », compte pour sa surface entière ; les zones en profondeur, les réserves, l’étage et le sous-sol sont affectés d’un coefficient réduit. Deux locaux commerciaux de 60 m² peuvent ainsi présenter des surfaces pondérées, et donc des loyers, très différents.
| Partie du local | Coefficient usuel |
|---|---|
| Zone de vente en façade (5 premiers mètres) | 1 |
| Zone de vente de 5 à 10 m de profondeur | 0,5 à 0,8 |
| Zone de vente au-delà de 10 m | 0,25 à 0,5 |
| Réserves attenantes, sanitaires | 0,2 à 0,5 |
| Étage ou sous-sol ouverts à la clientèle | 0,3 à 0,6 |
| Étage ou sous-sol non accessibles au public | 0,1 à 0,3 |
Exemple : un local commercial de 60 m², avec 30 m² en façade, 20 m² en profondeur et 10 m² de réserve, représente environ 30 + 12 + 3 = 45 m² pondérés.
Le marché du local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Le 20e arrondissement compte environ 2 710 commerces et services commerciaux, soit 14 commerces pour 1 000 habitants, contre 28 en moyenne à Paris. Sa vacance commerciale s’établit à 12,3 % lors de la dernière enquête par arrondissement, au-dessus de la moyenne parisienne (10,9 %). Le commerce s’y concentre sur quelques grands axes, comme la rue de Belleville, la rue de Ménilmontant, la rue des Pyrénées et la rue de Bagnolet, autour de la place Gambetta et des marchés.
Les activités qui louent un local commercial à Paris
Sources : Apur et Ville de Paris, inventaire des commerces parisiens (2020 et 2023 pour les chiffres du 20e arrondissement, 10e édition 2026 pour Paris) ; INSEE, recensement de la population 2023 ; DGFiP, DVF.
Ce que ces chiffres signifient pour le prix du loyer de votre local commercial
Dans le 20e, les loyers des locaux commerciaux comptent parmi les plus accessibles de Paris, avec une vacance un peu supérieure à la moyenne. Rue de Belleville, rue de Ménilmontant, autour de Gambetta et de la rue de Bagnolet, les cafés, les restaurants et les commerces de bouche recherchent des locaux bien placés. Dans les rues résidentielles, sur les hauteurs ou vers les portes, le passage est plus faible et le loyer doit en tenir compte.
Histoire du commerce et vie de quartier dans le 20e Arrondissement, Paris 75020
Le 20e arrondissement réunit les anciens villages de Belleville, de Ménilmontant et de Charonne. Leurs guinguettes, leurs ateliers et leurs communautés ont façonné son commerce d’aujourd’hui.
Belleville : guinguettes et cuisines du monde
Au XIXe siècle, Belleville et ses guinguettes attiraient les Parisiens le dimanche. Le quartier est devenu au XXe siècle un carrefour de communautés, avec ses restaurants, épiceries et traiteurs d’Asie, du Maghreb et d’Afrique, autour du boulevard et de la rue de Belleville.
Ménilmontant : la rue des cafés
La rue de Ménilmontant, qui monte depuis le boulevard, est devenue l’une des rues de cafés, de bars et de restaurants les plus animées de l’est parisien. Elle attire une clientèle jeune, du quartier et de tout Paris.
Charonne et la rue de Bagnolet
Autour de l’église Saint-Germain-de-Charonne, l’ancien village a gardé ses rues étroites. La rue de Bagnolet et ses environs accueillent cafés, restaurants et lieux culturels, dont une ancienne gare de la Petite Ceinture reconvertie.
Gambetta et la rue des Pyrénées
La place Gambetta, avec la mairie et ses cafés, et la rue des Pyrénées, qui traverse l’arrondissement du nord au sud, forment l’ossature du commerce de proximité du 20e : enseignes, commerces de bouche, santé et services.
Quatre histoires, quatre marchés : un restaurant de Belleville, un café de Ménilmontant, un commerce de Charonne et un local commercial de la rue des Pyrénées ne s’estiment pas de la même manière.
Commerces et services de proximité 20e Arrondissement, Paris 75020
Restaurants, cafés, hôtels, banques : les établissements voisins font le passage devant un local commercial et comptent pour vos futurs locataires. Avec 185 140 habitants et 75 993 emplois, Paris 20e offre une clientèle de quartier présente toute la semaine. Ouvrez chaque catégorie pour voir une sélection d’adresses de l’arrondissement.
Restaurants430
- La Popotière, 58 Rue de la Réunion, 75020 Paris
- Sohna Punjab, 76 Rue des Pyrénées, 75020 Paris
- Le Terminus Nation, 1 Cours de Vincennes, 75020 Paris
- Café Juliette, 1 Rue d’Avron, 75020 Paris
- Le Boucl’art, 99 Rue d’Avron, 75020 Paris
- Paloma, 93 Rue Julien Lacroix, 75020 Paris
- Tang Gourmet, 8 Rue de Belleville, 75020 Paris
- La Colline, 10 Rue Pixérécourt, 75020 Paris
- Les Rêveuses, 15 Rue Saint-Blaise, 75020 Paris
- Lou Tiap, 81 Rue de Bagnolet, 75020 Paris
Cafés et bars206
- Lou Pascalou, 14 Rue des Panoyaux, 75020 Paris
- Brasserie Tabac Saint-Germain, 118 Rue de Bagnolet, 75020 Paris
- Haut les Cœurs, 72 Boulevard de Ménilmontant, 75020 Paris
- Moncœur Belleville, 1 Rue des Envierges, 75020 Paris
- Les Belles Etincelles, 46 Rue de Buzenval, 75020 Paris
- Le Narval, 93 Rue d’Avron, 75020 Paris
- Café Ighouraf, 85 Rue de Buzenval, 75020 Paris
- La Pétanque, 40 Rue Étienne Dolet, 75020 Paris
Hôtels36
- Timhotel Nation, 5-7 Rue d’Avron, 75020 Paris
- Piapia, 14 bis Rue des Maraîchers, 75020 Paris
- Novotel Paris 20 Belleville, 64-74 Boulevard de Belleville, 75020 Paris
- Adagio Access Paris Philippe Auguste, 12 Rue Pierre Bayle, 75020 Paris
- Mama Shelter Hôtel, 109 Rue de Bagnolet, 75020 Paris
Banques44
- BNP Paribas, 86 Rue d’Avron, 75020 Paris
- BNP Paribas, 168 Rue de Belleville, 75020 Paris
- BRED, 282 Rue des Pyrénées, 75020 Paris
Pharmacies54
- Pharmacie principale, 51 Rue de Ménilmontant, 75020 Paris
- Pharmacie Saint-Fargeau, 112 Avenue Gambetta, 75020 Paris
- Pharmacie de la Mare, 71 Rue de la Mare, 75020 Paris
- Pharmacie Monte-Cristo, 30 Rue de Bagnolet, 75020 Paris
- Pharmacie de la Croix Saint-Simon, 132 Rue d’Avron, 75020 Paris
- Pharmacie Saint-Blaise, 117 Rue de Bagnolet, 75020 Paris
Bureaux de poste8
- Paris Saint-Blaise, 37 Rue Mouraud, 75020 Paris
- Paris Ménilmontant, 9 Rue Étienne Dolet, 75020 Paris
Sources : © contributeurs OpenStreetMap, octobre 2026 (restaurants y compris restauration rapide, cafés et bars, hôtels, banques, pharmacies, bureaux de poste, coworkings) ; Ville de Paris, parcs de stationnement publics en ouvrage ; INSEE, recensement 2023 (emplois et population). Les listes présentent une sélection d’établissements situés dans le 20e arrondissement (75020).
Prix de vente des murs d’un local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Pour un investisseur, la valeur locative se lit avec le prix d’achat des murs. D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale, le prix médian de vente des locaux commerciaux à Paris 20e s’établit à 6 497 € par m², pour 394 ventes sur les cinq dernières années, contre 8 333 € pour l’ensemble de Paris. Utilisez le bouton « Prix de vente au m² » de la carte pour comparer avec les arrondissements voisins.
Rapporté au loyer de marché estimé par GLB (320 €), ce prix médian situe le rendement brut des murs de local commercial à Paris 20e autour de 4,9 % par an, avant taxe foncière non refacturée, vacance et travaux. Ce n’est qu’un ordre de grandeur : les prix de vente portent sur la surface réelle et le loyer sur la surface pondérée. Un local commercial loué rue de Belleville ou près de Gambetta à un locataire solide se vend avec un rendement nettement plus faible ; un local commercial en rue résidentielle sur les hauteurs, avec un rendement plus élevé mais un risque de relocation à intégrer.
Source : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr (10 derniers semestres, mise à jour de juillet 2026), ventes de locaux commerciaux seuls ; estimation GLB d’octobre 2026.
Révision et renouvellement du bail commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
À chaque échéance du bail, l’estimation du loyer d’un local commercial sert de base à la négociation. Le loyer d’un local commercial loué sous bail commercial évolue selon des règles propres. En cours de bail, la révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Au renouvellement, le loyer reste plafonné sauf exceptions, notamment un bail d’une durée effective supérieure à douze ans ou une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le loyer est alors fixé à la valeur locative du local, et sa hausse est lissée à 10 % par an.
Source : INSEE, indice des loyers commerciaux, publication du 24 juin 2026 ; Code de commerce, articles L.145-33 à L.145-39.
Fiscalité d’un local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Taxe foncière
Due par le propriétaire des murs et calculée sur la valeur locative cadastrale, issue des tarifs officiels des locaux professionnels. Le bail commercial peut prévoir sa refacturation au locataire, à condition de le stipuler expressément.
Cotisation foncière des entreprises
Due par le commerçant exploitant, sur la même base. Elle ne peut pas être mise à la charge du propriétaire des murs.
Taxe sur les surfaces commerciales
Concerne les commerces de détail de plus de 400 m² de surface de vente réalisant plus de 460 000 € de chiffre d’affaires annuel.
Répartition des charges
Depuis la loi Pinel, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur.
Source : Code général des impôts ; Code de commerce, article R.145-35.
Ce qui fait varier le loyer d’un local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Une estimation du loyer d’un local commercial à Paris 20e tient compte de critères très locaux. L’axe d’abord : la rue de Belleville, la rue de Ménilmontant, la rue des Pyrénées et la rue de Bagnolet concentrent l’essentiel du passage. La topographie ensuite : sur les hauteurs de Belleville et de Ménilmontant, le passage baisse vite dès que l’on quitte les axes. Enfin, la destination du bail et la présence d’une extraction sont décisives dans un arrondissement où les cafés et les restaurants tirent la demande.
Nos conseils pour louer votre local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Fixez le loyer sur la surface pondérée et sur les références récentes de votre rue : entre la rue de Ménilmontant et une rue résidentielle des hauteurs, l’écart peut être important. Pour un local de restauration ou de bar, vérifiez le règlement de copropriété et la conformité de l’extraction. Faites réaliser les diagnostics. Un loyer juste et un bail clair restent le meilleur moyen de louer vite à un commerçant solide.
Questions fréquentes sur le prix du loyer d’un local commercial dans le 20e Arrondissement, Paris 75020
Quel est le prix au m² d’un local commercial à Paris 20e ?
D’après les tarifs officiels 2026, un local commercial sur rue se loue à Paris 20e de 195 € à 401 € HT HC par m² pondéré et par an selon le secteur. GLB estime le loyer de marché à environ 320 €, au niveau du 19e, contre 530 € en moyenne à Paris.
Quel loyer pour un local commercial de 50 m² à Paris 20e ?
Pour 50 m² pondérés au loyer de marché estimé de 320 €, comptez environ 1 330 € HT HC par mois. Selon le secteur, le montant va d’environ 810 € à 1 670 € par mois ; le simulateur ci-dessus l’affine selon l’emplacement.
Les loyers des locaux commerciaux sont-ils accessibles dans le 20e ?
Oui. Avec le 19e, le 20e affiche le loyer de marché le plus bas de Paris. Les meilleurs emplacements, rue de Belleville, rue de Ménilmontant ou autour de Gambetta, se louent toutefois au-dessus de la moyenne de l’arrondissement.
Ménilmontant est-il un bon emplacement pour un café ou un restaurant ?
Oui. La rue de Ménilmontant et ses voisines attirent une clientèle jeune et nombreuse le soir. Les locaux autorisés à la restauration, avec une extraction conforme, y sont particulièrement recherchés.
Quel rendement pour des murs de local commercial à Paris 20e ?
En rapportant le loyer de marché estimé par GLB (320 €) au prix médian des ventes de locaux commerciaux dans l’arrondissement (6 497 €/m²), le rendement brut se situe autour de 4,9 %. Il est plus faible sur les meilleurs emplacements et plus élevé sur les rues secondaires.
Comment faire estimer le loyer de mon local commercial à Paris 20e ?
Remplissez le formulaire de cette page : GLB vous adresse sous 24 heures une estimation argumentée, avec le calcul de la surface pondérée et les références retenues dans votre rue.
20e Arrondissement, Paris 75020
Rues commerçantes à proximité
Les prix au m² des loyers de local commercial dans Paris
Choisissez votre arrondissement pour une estimation loyer local commercial au plus près de votre rue.
Estimation prix loyer local commercial 20e Arrondissement, Paris 75020
Louer un local commercial à Paris 20e, c’est entrer sur un marché où l’on compte environ 14 commerces pour 1 000 habitants, contre 28 en moyenne à Paris. Pour un propriétaire de murs comme pour un commerçant, connaître le juste prix au m² d’un local commercial à Paris 20e est la première étape d’une location réussie. Un loyer trop élevé prolonge la vacance, un loyer trop bas réduit durablement la valeur de votre bien.
Quel est le prix au m² d’un local commercial à Paris 20e ?
Paris 20e relève principalement des secteurs locatifs officiels 1 à 3. En 2026, un local commercial sur rue s’y loue de 195 à 401 € HT HC par m² pondéré et par an, un commerce sans accès direct sur la rue de 126 – 348 €, un magasin en ensemble commercial de 743 – 1 339 €. GLB s’appuie sur ces références officielles pour établir son estimation du loyer d’un local commercial à Paris 20e : environ 320 € HT HC par m² pondéré et par an.
Belleville, Ménilmontant, Charonne, Gambetta : quatre marchés en un
Le 20e arrondissement réunit des emplacements très différents. Belleville accueille restaurants et commerces du monde. Ménilmontant vit de ses cafés et de ses bars. Charonne a gardé une ambiance de village. Gambetta et la rue des Pyrénées, enfin, forment l’axe du commerce de proximité. L’estimation du loyer se fait donc rue par rue.
Loyer d’un local commercial à Paris 20e : pourquoi la surface pondérée change tout
Le loyer d’un local commercial ne se calcule pas sur la surface réelle, mais sur la surface pondérée. La zone de vente en façade compte pour sa surface entière ; les parties en profondeur, les réserves, l’étage et le sous-sol sont retenus avec un coefficient réduit. Le linéaire de vitrine, le flux piéton, la destination du bail et la présence d’une extraction font ensuite varier la valeur locative d’une rue à l’autre du 20e arrondissement.
La valeur locative de vos murs de local commercial à Paris 20e
D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale, le prix médian des locaux commerciaux à Paris 20e atteint 6 497 € par m² sur les cinq dernières années, pour 394 ventes. Rapporté au loyer de marché estimé par GLB, le rendement brut des murs de local commercial s’y situe autour de 4,9 % par an, avant charges non refacturées et vacance. Une estimation précise de la valeur locative est indispensable, que vous souhaitiez louer, vendre ou acheter des murs de local commercial dans le 20e.
Révision, renouvellement, déplafonnement : estimer le loyer au bon moment
En cours de bail commercial, la révision du loyer suit en principe l’indice des loyers commerciaux. Au renouvellement, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative, notamment après douze ans de bail ou une évolution notable de la commercialité du quartier. Une estimation argumentée du loyer de votre local commercial à Paris 20e vous permet de négocier sur des bases solides.
Faire estimer le loyer de votre local commercial à Paris 20e
GLB réalise gratuitement votre estimation loyer local commercial à Paris 20e, pour un restaurant de Belleville, un café de Ménilmontant ou un commerce de quartier. Décrivez votre local : nous vous adressons sous 24 heures une estimation argumentée, avec le calcul de la surface pondérée et les références retenues.