Estimation prix loyer local commercial : 11e Arrondissement, Paris 75011
Bastille, Oberkampf, faubourg Saint-Antoine, Voltaire : le 11e arrondissement compte environ 32 commerces pour 1 000 habitants, au-dessus de la moyenne parisienne, et l’une des plus fortes concentrations de cafés, de bars et de restaurants de Paris. D’une rue à l’autre, la valeur locative d’un local commercial change du tout au tout. Propriétaire des murs ou commerçant locataire, retrouvez ici les repères pour l’estimation du loyer d’un local commercial à Paris 11e, avec le prix au m² de l’arrondissement et de ses voisins.
Prix au m² d’un local commercial selon l’adresse 11e Arrondissement, Paris 75011
tarifs officiels 2026401 – 486 €
estimé par GLB460 €
accès direct sur rue348 – 486 €
ensemble commercial1 312 – 1 339 €
Estimation loyer local commercial : loyers exprimés en € HT HC par m² pondéré et par an. Paris 11e relève principalement des secteurs locatifs officiels 3 et 4. Pour les locaux commerciaux et magasins sur rue (catégorie MAG1), les tarifs 2026 des locaux professionnels y vont de 401 € dans le secteur 3 à 486 € dans le secteur 4. Ces tarifs sont mis à jour chaque année à partir des loyers réellement déclarés par les entreprises à l’administration fiscale. La référence officielle de l’arrondissement s’établit à environ 440 € ; le loyer de marché estimé par GLB, 460 €, applique à cette référence un ajustement de +5 %.
| Catégorie (tarifs 2026, €/m² pondéré/an) | Sect. 3 | Sect. 4 | Paris (sect. 1 à 6) |
|---|---|---|---|
| MAG1 Locaux commerciaux et magasins sur rue | 401 | 486 | 195 – 1 028 |
| MAG2 Commerces sans accès direct sur rue | 348 | 486 | 126 – 907 |
| MAG3 Magasins en ensemble commercial | 1 339 | 1 312 | 743 – 1 775 |
| MAG4 Magasins de 400 à 2 499 m² | 299 | 367 | 139 – 1 341 |
Source : DRFiP d’Île-de-France et de Paris, arrêté de mise à jour des paramètres départementaux d’évaluation des locaux professionnels pour les impositions 2026, recueil des actes administratifs spécial n° 75-2025-743 du 10 décembre 2025.
locaux commerciaux Paris 11e7 692 €
sur 5 ans (DVF)935
Paris8 333 €
indicatif Paris 11e6,0 %
Prix de vente exprimés en € par m² de surface réelle. D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale (DVF), un local commercial vendu seul à Paris 11e s’est négocié au prix médian de 7 692 € par m² sur les cinq dernières années, pour 935 ventes, soit environ 8 % en dessous de la médiane parisienne (8 333 €). Le 11e se situe en dessous du 4e (11 292 €) et du 3e (9 378 €), au niveau du 10e (7 760 €) et du 12e (7 500 €), au-dessus du 20e (6 497 €). Rapporté au loyer de marché estimé par GLB, le rendement brut indicatif des murs de local commercial y ressort à 6,0 %.
| Arrondissement | Prix médian de vente | Ventes | Loyer GLB /m²/an | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Paris 4e | 11 292 € | 300 | 590 € | 5,2 % |
| Paris 3e | 9 378 € | 522 | 590 € | 6,3 % |
| Paris 10e | 7 760 € | 739 | 420 € | 5,4 % |
| Paris 11e | 7 692 € | 935 | 460 € | 6,0 % |
| Paris 12e | 7 500 € | 508 | 370 € | 4,9 % |
| Paris 20e | 6 497 € | 394 | 320 € | 4,9 % |
| Paris (ensemble) | 8 333 € | 11 592 | 530 € | 6,4 % |
Source : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr (10 derniers semestres, mise à jour de juillet 2026), locaux commerciaux vendus seuls. Rendement : loyer de marché estimé par GLB rapporté au prix médian, à titre indicatif (le loyer porte sur la surface pondérée, le prix sur la surface réelle).
Estimation du loyer d’un local commercial par prix au m² : 11e Arrondissement, Paris 75011
Estimation loyer local commercial calculée sur le loyer de marché estimé par GLB à Paris 11e (460 € HT HC/m² pondéré/an). Les surfaces indiquées sont des surfaces pondérées. Ces prix sont donnés à titre indicatif : le linéaire de vitrine, la profondeur du local, l’extraction, la destination du bail et l’état du local font varier le loyer.
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Comparer le prix du loyer avec les arrondissements voisins
Avec un loyer de marché estimé à 460 € HT HC par m² pondéré et par an, Paris 11e se situe au-dessus du 10e (420 €), du 12e (370 €) et du 20e (320 €), mais sous le 3e (590 €) et le 4e (590 €). Cliquez sur un arrondissement pour le situer sur la carte et voir le détail de ses prix au m².
La surface pondérée d’un local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Pour l’estimation du loyer d’un local commercial, la surface compte autant que l’emplacement. Contrairement aux bureaux, le loyer d’un local commercial ne se calcule pas sur la surface réelle mais sur une surface pondérée. La partie la plus proche de la vitrine, celle qui « vend », compte pour sa surface entière ; les zones en profondeur, les réserves, l’étage et le sous-sol sont affectés d’un coefficient réduit. Deux locaux commerciaux de 60 m² peuvent ainsi présenter des surfaces pondérées, et donc des loyers, très différents.
| Partie du local | Coefficient usuel |
|---|---|
| Zone de vente en façade (5 premiers mètres) | 1 |
| Zone de vente de 5 à 10 m de profondeur | 0,5 à 0,8 |
| Zone de vente au-delà de 10 m | 0,25 à 0,5 |
| Réserves attenantes, sanitaires | 0,2 à 0,5 |
| Étage ou sous-sol ouverts à la clientèle | 0,3 à 0,6 |
| Étage ou sous-sol non accessibles au public | 0,1 à 0,3 |
Exemple : un local commercial de 60 m², avec 30 m² en façade, 20 m² en profondeur et 10 m² de réserve, représente environ 30 + 12 + 3 = 45 m² pondérés.
Le marché du local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Le 11e arrondissement compte environ 32 commerces pour 1 000 habitants, contre 28 en moyenne à Paris. Sa vacance commerciale s’établit à 11,5 % lors de la dernière enquête par arrondissement, au-dessus de la moyenne parisienne (10,9 %). Le commerce de gros, longtemps très présent autour de Popincourt, y a reculé des deux tiers depuis le milieu des années 2000, au profit des cafés, de la restauration et des commerces de quartier.
Les activités qui louent un local commercial à Paris
Sources : Apur et Ville de Paris, inventaire des commerces parisiens (2020 et 2023 pour les chiffres du 11e arrondissement, 10e édition 2026 pour Paris) ; INSEE, recensement de la population 2023 ; DGFiP, DVF.
Ce que ces chiffres signifient pour le prix du loyer de votre local commercial
Dans le 11e, les cafés, les bars et la restauration recherchent activement des locaux commerciaux, surtout autour d’Oberkampf, de la rue de Charonne, de la rue de la Roquette et de la Bastille. Les locaux disposant d’une extraction conforme y sont particulièrement recherchés. Autour de Popincourt et du boulevard Voltaire, d’anciens locaux de grossistes en textile se reconvertissent : leur loyer doit être fixé sur la nouvelle clientèle visée.
Histoire du commerce et vie de quartier dans le 11e Arrondissement, Paris 75011
Le 11e arrondissement est passé des ateliers du faubourg aux terrasses de la Bastille. Chaque étape a laissé son empreinte dans les rez-de-chaussée commerciaux.
Le faubourg Saint-Antoine : le quartier du meuble
Pendant des siècles, les ébénistes, menuisiers et marchands de meubles du faubourg Saint-Antoine ont fait la réputation du quartier. Les cours et passages, comme la cour Damoye ou la cour de l’Étoile-d’Or, rappellent cette histoire et accueillent aujourd’hui créateurs, ateliers et showrooms.
Oberkampf et la Bastille : la nuit parisienne
Depuis les années 1990, la rue Oberkampf, la rue Jean-Pierre-Timbaud, la rue de Lappe et les abords de la Bastille sont devenus l’un des grands quartiers de bars, de cafés et de restaurants de Paris. La demande y est forte pour les locaux autorisés à la restauration.
Popincourt et le boulevard Voltaire : la fin du commerce de gros
Autour de la rue Popincourt et du boulevard Voltaire, le commerce de gros en textile et en habillement a longtemps occupé de nombreux rez-de-chaussée. Son recul libère des locaux que reprennent restaurants, commerces de bouche et services.
Le marché Bastille et les marchés du 11e
Le marché Bastille, boulevard Richard-Lenoir, est l’un des plus grands marchés découverts de Paris. Avec les marchés de Popincourt et de Charonne, il entretient un commerce alimentaire très vivant, qui profite aux commerces voisins.
Quatre histoires, quatre marchés : un atelier d’une cour du faubourg, un bar d’Oberkampf, un ancien local de grossiste de Popincourt et un commerce de bouche près du marché Bastille ne s’estiment pas de la même manière.
Commerces et services de proximité 11e Arrondissement, Paris 75011
Restaurants, cafés, hôtels, banques : les établissements voisins font le passage devant un local commercial et comptent pour vos futurs locataires. Avec 138 170 habitants et 80 668 emplois, Paris 11e offre une clientèle de quartier présente toute la semaine. Ouvrez chaque catégorie pour voir une sélection d’adresses de l’arrondissement.
Restaurants970
- Biondi, 118 Rue Amelot, 75011 Paris
- Rang, 50 Rue de la Fontaine au Roi, 75011 Paris
- Cannibale Café, 93 Rue Jean-Pierre Timbaud, 75011 Paris
- Le Café des Anges, 66 Rue de la Roquette, 75011 Paris
- Justine, 96 Rue Oberkampf, 75011 Paris
- Mon Coco, 6 Place de la République, 75011 Paris
- Le Plein Soleil, 90 Avenue Parmentier, 75011 Paris
- Arlecchino, 42 Avenue de la République, 75011 Paris
- McDonald’s, 1 Boulevard de Belleville, 75011 Paris
- Kouchi Yaki, 122 Rue Oberkampf, 75011 Paris
Cafés et bars512
- Louloute, 55 Rue de Charonne, 75011 Paris
- Toucan Café, 10 Avenue de la République, 75011 Paris
- Batistou, 65 Boulevard de Ménilmontant, 75011 Paris
- Pause Café, 41 Rue de Charonne, 75011 Paris
- Café Charbon, 109 Rue Oberkampf, 75011 Paris
- Au Chat noir, 76 Rue Jean-Pierre Timbaud, 75011 Paris
- Marquise Café, 74 Rue Jean-Pierre Timbaud, 75011 Paris
- Le Little, 4 Avenue de la République, 75011 Paris
Hôtels109
- Crowne Plaza, 10 Place de la République, 75011 Paris
- Hôtel du Prince Eugène, 247 Boulevard Voltaire, 75011 Paris
- Le Patio Bastille, 289 Rue du Faubourg Saint-Antoine, 75011 Paris
- Hôtel de Belfort, 22 Rue de Belfort, 75011 Paris
- La Finca, 44 Boulevard Richard-Lenoir, 75011 Paris
- Paris Voltaire, 79 Rue Sedaine, 75011 Paris
- Hôtel Marais de Launay, 42 Rue Amelot, 75011 Paris
- Alhambra, 13 rue de Malte, 75011 Paris
Parkings publics1
- Parking Zenpark Parmentier, 7 Rue Neuve Popincourt, 75011 Paris
Banques58
- BRED, 72 Avenue de la République, 75011 Paris
- Caisse d’Épargne, 134 Avenue Parmentier, 75011 Paris
- BRED, 137 Rue du Faubourg Saint-Antoine, 75011 Paris
- Crédit Agricole, 95 Rue de la Roquette, 75011 Paris
Pharmacies56
- Pharmacie du métro Parmentier, 48 Avenue de la République, 75011 Paris
- Pharmacie Saint-Maur Oberkampf, 102 Rue Saint-Maur, 75011 Paris
- Pharmacie Voltaire Nation, 264 Boulevard Voltaire, 75011 Paris
- Pharmacie Les Filles du Calvaire, 2 Boulevard des Filles du Calvaire, 75011 Paris
- Pharmacie Belda, 46 Boulevard Beaumarchais, 75011 Paris
- Pharmacie Centrale Bastille, 26 Boulevard Richard-Lenoir, 75011 Paris
Bureaux de poste9
- Paris Mercœur, 80 Rue Léon Frot, 75011 Paris
- Paris Popincourt, 21 Rue Bréguet, 75011 Paris
Coworkings11
- Imagin’ Office, 22bis Rue des Taillandiers, 75011 Paris
- Cool & workers, 2 Rue du Dahomey, 75011 Paris
- Deskopolitan, 226 Boulevard Voltaire, 75011 Paris
- Regus, 64 Avenue Parmentier, 75011 Paris
Sources : © contributeurs OpenStreetMap, octobre 2026 (restaurants y compris restauration rapide, cafés et bars, hôtels, banques, pharmacies, bureaux de poste, coworkings) ; Ville de Paris, parcs de stationnement publics en ouvrage ; INSEE, recensement 2023 (emplois et population). Les listes présentent une sélection d’établissements situés dans le 11e arrondissement (75011).
Prix de vente des murs d’un local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Pour un investisseur, la valeur locative se lit avec le prix d’achat des murs. D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale, le prix médian de vente des locaux commerciaux à Paris 11e s’établit à 7 692 € par m², pour 935 ventes sur les cinq dernières années, contre 8 333 € pour l’ensemble de Paris. Utilisez le bouton « Prix de vente au m² » de la carte pour comparer avec les arrondissements voisins.
Rapporté au loyer de marché estimé par GLB (460 €), ce prix médian situe le rendement brut des murs de local commercial à Paris 11e autour de 6,0 % par an, avant taxe foncière non refacturée, vacance et travaux. Ce n’est qu’un ordre de grandeur : les prix de vente portent sur la surface réelle et le loyer sur la surface pondérée. Un local commercial loué près de la Bastille ou rue Oberkampf à un locataire solide se vend avec un rendement nettement plus faible ; un ancien local de grossiste vacant autour de Popincourt, avec un rendement plus élevé mais un risque de relocation à intégrer.
Source : DGFiP, demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques DVF publiées sur data.gouv.fr (10 derniers semestres, mise à jour de juillet 2026), ventes de locaux commerciaux seuls ; estimation GLB d’octobre 2026.
Révision et renouvellement du bail commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
À chaque échéance du bail, l’estimation du loyer d’un local commercial sert de base à la négociation. Le loyer d’un local commercial loué sous bail commercial évolue selon des règles propres. En cours de bail, la révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Au renouvellement, le loyer reste plafonné sauf exceptions, notamment un bail d’une durée effective supérieure à douze ans ou une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le loyer est alors fixé à la valeur locative du local, et sa hausse est lissée à 10 % par an.
Source : INSEE, indice des loyers commerciaux, publication du 24 juin 2026 ; Code de commerce, articles L.145-33 à L.145-39.
Fiscalité d’un local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Taxe foncière
Due par le propriétaire des murs et calculée sur la valeur locative cadastrale, issue des tarifs officiels des locaux professionnels. Le bail commercial peut prévoir sa refacturation au locataire, à condition de le stipuler expressément.
Cotisation foncière des entreprises
Due par le commerçant exploitant, sur la même base. Elle ne peut pas être mise à la charge du propriétaire des murs.
Taxe sur les surfaces commerciales
Concerne les commerces de détail de plus de 400 m² de surface de vente réalisant plus de 460 000 € de chiffre d’affaires annuel.
Répartition des charges
Depuis la loi Pinel, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur.
Source : Code général des impôts ; Code de commerce, article R.145-35.
Ce qui fait varier le loyer d’un local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Une estimation du loyer d’un local commercial à Paris 11e tient compte de critères très locaux. L’activité d’abord : dans un arrondissement où cafés, bars et restaurants tirent la demande, la destination du bail et la présence d’une extraction conforme font une différence considérable. Le flux piéton ensuite : la Bastille, Oberkampf et la rue de Charonne n’ont pas la même fréquentation que les rues résidentielles de Belleville ou de la Folie-Méricourt. Enfin, de nombreux linéaires sont protégés par le plan local d’urbanisme, et les nuisances sonores peuvent limiter certaines activités de nuit.
Nos conseils pour louer votre local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Fixez le loyer sur la surface pondérée et sur les références récentes de votre rue : entre la rue de Lappe et une rue calme du quartier, l’écart peut être important. Pour un local de restauration ou de bar, vérifiez le règlement de copropriété et la conformité de l’extraction. Pour un ancien local de grossiste, pensez à la clientèle de demain. Un loyer juste et un bail clair restent le meilleur moyen de louer vite à un commerçant solide.
Questions fréquentes sur le prix du loyer d’un local commercial dans le 11e Arrondissement, Paris 75011
Quel est le prix au m² d’un local commercial à Paris 11e ?
D’après les tarifs officiels 2026, un local commercial sur rue se loue à Paris 11e de 401 € à 486 € HT HC par m² pondéré et par an selon le secteur. GLB estime le loyer de marché à environ 460 €, contre 530 € en moyenne à Paris.
Quel loyer pour un local commercial de 50 m² à Paris 11e ?
Pour 50 m² pondérés au loyer de marché estimé de 460 €, comptez environ 1 920 € HT HC par mois. Selon le secteur, le montant va d’environ 1 670 € à 2 030 € par mois ; le simulateur ci-dessus l’affine selon l’emplacement.
Un local commercial avec extraction se loue-t-il plus cher dans le 11e ?
Oui, en général. Dans un arrondissement où les restaurants et les cafés recherchent activement des locaux, une extraction conforme et une destination de bail autorisant la restauration élargissent le cercle des preneurs et soutiennent le loyer.
Que devient un ancien local de grossiste du 11e ?
Autour de Popincourt et du boulevard Voltaire, ces locaux se reconvertissent en restaurants, commerces de bouche, ateliers ou services. L’estimation doit partir de la surface pondérée et de la destination autorisée, plutôt que du loyer de l’ancien grossiste.
Quel rendement pour des murs de local commercial à Paris 11e ?
En rapportant le loyer de marché estimé par GLB (460 €) au prix médian des ventes de locaux commerciaux dans l’arrondissement (7 692 €/m²), le rendement brut se situe autour de 6,0 %. Il est plus faible sur les meilleurs emplacements et plus élevé sur les rues secondaires.
Comment faire estimer le loyer de mon local commercial à Paris 11e ?
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11e Arrondissement, Paris 75011
Rues commerçantes à proximité
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Estimation prix loyer local commercial 11e Arrondissement, Paris 75011
Louer un local commercial à Paris 11e, c’est entrer sur un marché où l’on compte environ 32 commerces pour 1 000 habitants, contre 28 en moyenne à Paris. Pour un propriétaire de murs comme pour un commerçant, connaître le juste prix au m² d’un local commercial à Paris 11e est la première étape d’une location réussie. Un loyer trop élevé prolonge la vacance, un loyer trop bas réduit durablement la valeur de votre bien.
Quel est le prix au m² d’un local commercial à Paris 11e ?
Paris 11e relève principalement des secteurs locatifs officiels 3 et 4. En 2026, un local commercial sur rue s’y loue de 401 à 486 € HT HC par m² pondéré et par an, un commerce sans accès direct sur la rue de 348 – 486 €, un magasin en ensemble commercial de 1 312 – 1 339 €. GLB s’appuie sur ces références officielles pour établir son estimation du loyer d’un local commercial à Paris 11e : environ 460 € HT HC par m² pondéré et par an.
Bastille, Oberkampf, faubourg, Voltaire : quatre marchés en un
Le 11e arrondissement réunit des emplacements très différents. La Bastille et Oberkampf vivent des bars, des cafés et des restaurants. Les cours du faubourg Saint-Antoine accueillent créateurs et ateliers. Autour de Popincourt et de Voltaire, les anciens locaux de grossistes se reconvertissent. Les abords du marché Bastille, enfin, font vivre les commerces de bouche. L’estimation du loyer se fait donc rue par rue.
Loyer d’un local commercial à Paris 11e : pourquoi la surface pondérée change tout
Le loyer d’un local commercial ne se calcule pas sur la surface réelle, mais sur la surface pondérée. La zone de vente en façade compte pour sa surface entière ; les parties en profondeur, les réserves, l’étage et le sous-sol sont retenus avec un coefficient réduit. Le linéaire de vitrine, le flux piéton, la destination du bail et la présence d’une extraction font ensuite varier la valeur locative d’une rue à l’autre du 11e arrondissement.
La valeur locative de vos murs de local commercial à Paris 11e
D’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale, le prix médian des locaux commerciaux à Paris 11e atteint 7 692 € par m² sur les cinq dernières années, pour 935 ventes. Rapporté au loyer de marché estimé par GLB, le rendement brut des murs de local commercial s’y situe autour de 6,0 % par an, avant charges non refacturées et vacance. Une estimation précise de la valeur locative est indispensable, que vous souhaitiez louer, vendre ou acheter des murs de local commercial dans le 11e.
Révision, renouvellement, déplafonnement : estimer le loyer au bon moment
En cours de bail commercial, la révision du loyer suit en principe l’indice des loyers commerciaux. Au renouvellement, le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative, notamment après douze ans de bail ou une évolution notable de la commercialité du quartier. Une estimation argumentée du loyer de votre local commercial à Paris 11e vous permet de négocier sur des bases solides.
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